Как снизить кадастровую стоимость в 2018 году

Кадастровая стоимость объекта недвижимости или земельного участка – это стоимость, приравненная к рыночной, расчет которой произведен государством на основании метода массовой оценки, либо в индивидуальном порядке для какого-либо актива (земельный участок, объект капитального строительства) в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Оценка кадастровой стоимости актива осуществляется, в соответствии с законодательством, один раз в три года, но в то же время – не реже одного раза в течение пяти лет. Исключение лишь для объектов, которые расположены на территории городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь): для такого актива процедура переоценки производится не чаще одного раза за два года.

Последняя всероссийская переоценка объектов и установление новой кадастровой стоимости были произведены к 1 января 2016 года. Это повлекло за собой изменение налоговых ставок на различные объекты, к которым была применена данная методика оценки. Изменения в налоговый кодекс вступили в силу с 1 января 2017 года.

Зачем снижать кадастровую стоимость?

К сожалению, расчеты кадастровой стоимости объекта производятся с сильными отклонениями от реальной рыночной стоимости. Допустим, в вашем районе (или квартале) есть два объекта недвижимости – один 1970-х годов постройки, а другой – 2000-х. Кроме того, один из них может относиться к бизнес-классу и иметь больший метраж, а другой – к эконом-категории меньшего размера. В итоге возникает ситуация, когда произведенный по новому объекту расчет может применяться (с учетом метража) также и к более старому, что приводит к некорректному формированию итоговой кадастровой стоимости.

При обращении собственника объекта кадастровой оценки для ее пересмотра в профильные инстанции как правило следует отказ. В такой ситуации остается только оспаривать оценку в судебном порядке. Однако, без помощи квалифицированного эксперта-оценщика, сделать это крайне затруднительно, поскольку суд редко в таких ситуация встает на сторону ответчика. Привлеченный независимый эксперт, проведя переоценку и защитив ее в суде, поможет снизить стоимость земельного участка или строения до 30%, что в конечном счете позволит снизить налоговое бремя владельца. Рассмотрим некоторые примеры успешного снижения налогообложения из нашей практики.

Определим, есть ли экономия от снижения кадастровой стоимости бесплатно


Следите за руками

В небольшом городе Московской области, примерная удаленность – 40 км (Зеленоград) – был оспорен налог на объект капитального строительства (ОКС) – строение под торговые помещения. Площадь строения около 4000 м2, налог на него составлял до оспаривания в суде и пересчета 500 000 руб./год. После привлечения эксперта-оценщика и проведения пересмотра в судебном порядке налог удалось снизить на 30%, до 350 000 руб./год.

Основным аргументом в ходе прений было то, что при расчете кадастровой стоимости государство рассчитывало налог на объект, который находился на удалении от центра по той же ставке, что и объекты в центре Зеленограда.

Еще один реальный пример успешного снижения налоговой ставки из практики в этом году – дачный поселок на территории Московской области. Земля, отведенная под строительство инфраструктуры (строительство котельной, парковочного пространства и дорожных участков), площадью 85 ГА, согласно кадастровой стоимости ее налоговая ставка в год составила 1 000 000 руб.

Однако, в ходе судебного оспаривания удалось выявить, что данный участок оценивали изначально не как площадь для строительства инфраструктуры, а как землю под строительство жилого фонда. Таким образом, при пересчете кадастровой стоимости налоговая ставка снизилась на 50%, до 500 000 руб./год.

Помимо этого есть и примеры снижения налога на городскую жилую недвижимость. Дом на 60 (средний метраж однокомнатной квартиры составлял 50 м2) квартир в ЦАО, Тверском районе, построенный в конце 60-х гг. был оценен как аналогичный по этажности объект, расположенный в том же квартале, но построенный на десять лет позже. Первоначально рассчитанная налоговая ставка составляла порядка 5000 тыс./руб. При переоценке независимого консультанта в суде удалось провести переоценку актива с учетом его амортизации, снизив налоговую ставку на 20%, до 4000 тыс./руб.

Стоимость услуг в нашей компании

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Оценка консультантом перспективы снижения стоимости

Составление заявки и ее отправка консультантам ГНК

Подготовка предварительного отчета

В течение нескольких дней идет согласование отчета с экспертами СРО.

Оспаривание кадастровой стоимости в Росреестре

На основе предоставленного отчета комиссия при Росреестре снижает стоимость. Если следует отказ, то следующий шаг – обращение в суд.

Оспаривание стоимости в судебном порядке

Наш эксперт-консультант, на основе предварительного отчета, представляет Ваши интересы в суде. Как показывает практика, в 90% случаев судебный процесс удается выиграть, в результате чего производится перерасчет стоимости в пользу собственника объекта.

Перерасчет налоговой ставки и прочих платежей

Заключительный этап – перерасчет налоговых и прочих платежей на основании переоценки стоимости объекта.

В одну большую кучу

Каким образом осуществляется оценка объекта в соответствии с законодательством РФ? Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки №4 (далее – ФСО №4), «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности». Как следует из вышеприведенных примеров не всегда оценщик считает необходимым использовать все предусмотренные пункты. Кроме того, в пункте 6 прописано, что «для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке».

В пункте 9 уже говорится о том, что «Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован…». Как видно из нашего опыта, такое происходит далеко не всегда, поэтому и приходится прибегать к оспариванию в судебном порядке. Тут, вероятно, оценщик руководствуется пунктом 12, который предполагает, что «В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости».

Еще одним важным фактором может быть использование некорректных данных, которые используются оценщиком для определения стоимости, согласно пункту 14 ФСО №4, «включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения». Вольное толкование данного положения также может развязать руки оценщику для определения некорректной стоимости объекта.

Пространство для маневра

В 17-м пункте прописано, что «для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу». Тут можно предположить, что оценщик в праве выбрать модель, если таковая есть, рассчитывающую не оптимальную для владельца объекта стоимость. 20 пункт ФСО №4 предполагает, что «при наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода». Но на практике специалисты не всегда используют такой подход

Также пункт 22 прямо предписывает следующее. «если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки». Зачастую несогласование и приходится оспаривать владельцам имущества и привлеченным консультантам в суде, где «в случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения»

Как показывает опыт наших консультантов, государственные оценщики в большинстве случаев избегают досудебного оспаривания и пересмотра методов оценки.

Задайте вопрос специалисту