Оценка незавершенного строительства

Объектами незавершенного строительства считаются различные здания и сооружения, строительство которых было по тем или иным причинам законсервировано. Функциональная принадлежность таких построек может быть самой разнообразной. Это могут быть и жилые дома, и производственные здания, разнообразные объекты благоустройства и прочее. Не считаются объектами неоконченного строительства самовольные постройки и временные сооружения, например, ларьки, киоски, навесы и т. п.

Наименование услуги Срок подготовки отчета, дней Стоимость услуг, руб
Оценка незавершенного объекта (здание, сооружение) 8-10 от 12 000
Экспертиза строительных работ (объем, качество) незавершенного объекта 10-15 от 20 000

Присылайте запрос коммерческого предложения на info@notiss.ru, обращайтесь по телефону   или оставьте контакты.

Цели оценки незавершенного строительства

Действующие законы позволяют считать недостроенные сооружения недвижимостью (ст. 130 ГК РФ.) наравне с законченными строениями. Поэтому, любая законодательно зарегистрированная незавершенная постройка может выступать в качестве товара, пригодного для продажи или покупки. Однако, чтобы осуществить сделку по купле-продаже, потребуется определить точную рыночную стоимость конкретного недостроенного объекта. Помимо этого, оценка незавершенного строительства необходима, если требуется:

  • приватизировать государственную собственность;
  • поставить объект на баланс компании;
  • оформить залог при кредитовании;
  • переуступить права;
  • застраховать сооружение;
  • внести его в уставной капитал;
  • разрешить судебный спор в отношении конкретной постройки;
  • оценка рациональности использования занятой постройкой земельной площади.

Для адекватной оценки объекта незавершенного строительства, лучше всего положиться на мнение профессиональных оценщиков, поскольку процесс оценки многогранен, требует учета множества нюансов и наличия специальных знаний в этом вопросе.

Оценка незавершенных металлических сооружений

В чем сложность оценки объектов незавершенного строительства

Нередко незавершенные строения связаны с целым рядом проблем самого разного толка. Такие проблемы значительно усложняют производство оценки. К ним относятся:

  • сложное финансовое состояние;
  • сложное юридическое состояние. Например, у объекта может быть несколько владельцев, а долевое разделение между ними не урегулировано;
  • быстрый износ недостроенного здания. Заброшенные долгострои быстро подвергаются износу и различным видам повреждений, вследствие отсутствия у конструкций важных частей. На состоянии недостроенных объектов отрицательно сказываются внешние природные факторы, способствуя их повреждению. Например, внутренние конструкции здания не имеющего крыши, будут постоянно подвергаться усиленному воздействию влаги.

Оценка рыночной стоимости «незавершенки» сложна так же и по причине постоянно изменяющихся рыночных условий, которые делают наиболее значимыми то одни, то другие направления.

оценка незавершенного дома

Этапы определения стоимости незавершенного строительства

Этапы работы по оценке объекта незавершенного строительства во многом будут зависеть от целей проведения данной процедуры. В целом же, работа начинается с уточнения специалистами информации о законном владельце конкретного объекта. Помимо этого, эксперт обязательно поинтересуется, вследствие чего было остановлено или «заморожено» возведение данного сооружения.

К самым распространенным причинам прекращения строительства относятся:

  • финансовые затруднения инвестора. Они могут быть связаны, например, с падением спроса на недвижимость;
  • серьезные недочеты, обнаруженные в проектировании постройки;
  • чрезвычайные обстоятельства правового, финансового или технического толка.

Только узнав истинную причину, по которой было прервано строительство, оценщики смогут выяснить то, как выгоднее всего его можно будет использовать недостроенное сооружение в дальнейшем. Выявление этих причин поможет специалистам учесть все риски, а оценка незавершенного строительства будет выстроена основании самых объективных данных.

Далее специалисты определяют, к какому классу можно отнести незавершенную постройку. Условно их подразделяют на:

  • здания общественного предназначения;
  • жилые дома;
  • производственные постройки.

В свою очередь производственные объекты могут быть:

  • зданиями особого назначения, чей профиль нельзя изменять, поскольку он строго регламентирован;
  • сооружениями универсального функционирования.

Дальнейшее производство оценки предполагает изучение сметной документации. Специалисты сопоставляют сметную стоимость строительных материалов и проделанных работ с фактической.

Следующим этапом, по которому проходит оценка незавершенного строительства, будет выявление технических характеристик исследуемого объекта. Такими характеристиками являются:

  • Размеры незавершенного строения (имеются в виду физические параметры).
  • Стадии готовности главных элементов конструкции. К ним относятся: фундамент, стены, пол, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование.
  • Степени износа каждого из элементов и анализ возможности их дальнейшего функционирования. Если необходимо, то просчитывание стоимости приведения поврежденных систем в функциональное состояние.

Проанализировав все правовые и технические аспекты, проведя подробный осмотр и описание «незавершенки», эксперты приступают к выявлению лучших способов последующей ее эксплуатации. Этот этап считается одним из самых важных, поскольку он в значительной мере способен повлиять как на сумму финансирования, требуемую для окончания строительства, так и на потенциальную стоимость готового объекта. Естественно, специалисты выберут самый выгодный вариант последующего использования, проанализировав возможности готового строения выступать в качестве недвижимости, приносящей реальный доход.

Практика показала, что, определяя будущее предназначение постройки, чаще всего приходится выбирать один из трех вариантов. А именно:

  • окончание строительства по плану, предусмотренному проектной документацией;
  • изменение проекта и функционального назначения строения на основе ранее существовавших конструкций,
  • снос или демонтаж недостроенного сооружения, с последующим возведением на его месте нового здания, или нахождение для данного участка земли иное применение.

Если предпочтительным оказывается последний вариант, то интерес для новых инвесторов будет представлять исключительно земельная площадь. Мало того, стоимость данной площади может оказаться невысокой, поскольку незавершенную постройку придется снести или демонтировать, а это увеличит сумму расходов покупателя.

Выбор метода оценки объектов незавершенного строительства

Сравнительный метод

Сравнение практически никогда не попадает в разряд предпочтительных методов оценки «незавершенок». Поскольку количество выставленных на продажу сооружений подобного вида, обычно, очень невелико. К тому же, недостроенные сооружения, как правило, имеют довольно значительные отличия друг от друга, не позволяющие корректно их сравнивать.

Затратный метод

Производство оценки по методу затратного подхода оказывается наиболее адекватным выбором, когда наилучшим способом будущего использования неоконченной постройки признается окончание строительства по изначально задуманному проекту. Затратный метод позволяет специалисту-оценщику найти компромисс интересов покупателя и продавца. Поскольку основным желанием продающей стороны является возвращение потраченных на постройку сооружения средств, то он будет доволен, если сумма результатов подсчета будет близка к сумме его затрат. Выгода покупателя состоит в том, что ему не придется тратить время на строительство уже существующих частей сооружения.

Доходный метод

Оценка объекта незавершенного строительства по доходному методу применяется тогда, когда лучшим вариантом дальнейшей эксплуатации постройки будет признан ее снос или полная реконструкция с перепрофилированием. Компромиссное решение между продавцом и покупателям в этом случае найти труднее. Ведь подающая сторона всегда будет стремиться к максимально возможному возмещению своих расходов, а покупатель, не имея возможности сэкономить на строительстве хотя бы части сооружения, будет высчитывать только свои потенциальные расходы и доходы и ориентироваться на них при выявлении стоимости. Подобные ситуации иногда требуют применения затратного метода, но доходный метод все-таки будет предпочтительнее, потому что именно этот метод учитывает и реальное состояние объекта и перспективы его дальнейшей эксплуатации.

Следует учесть, что оценка объекта незавершенного строительства может включать все вышеперечисленные методы. Они могут применяться экспертами и в различных комбинациях. Выбор наиболее эффектного метода оценки будет зависеть от индивидуальных особенностей состояния конкретного строения.

Перечень необходимых документов

Для проведения оценки объекта незавершенного строительства в Москве и Московской области следует подготовить документы о:

  • госрегистрации права на конкретный недостроенный объект;
  • законном обладании земельной площадью;
  • разрешении на строительство;
  • остаточной стоимости (если владелец юрлицо);
  • существовании всех текущих обременений (включая долговые, залоговые и иные обязательства);
  • стадиях на которой было прервано строительство сооружения в целом, и  каждой из основных его систем в отдельности;
  • строительном проектировании с пояснительными записками.

Данный перечень не окончателен, может быть отредактирован (сокращен или дополнен) в связи с индивидуальными особенностями процедуры оценки.

Почему выбирают компанию «Гильдия Независимых Консультантов»

Для оперативной и высокопрофессиональной оценки объектов незавершенного строительства обратитесь в «Гильдию Независимых Консультантов». В нашей компании, помимо квалифицированных оценщиков, работают также строительные эксперты — это сертифицированные специалисты с большим опытом работы в данной сфере. Это позволяет нам самостоятельно проводить строительный аудит выполненных объемов работ и делает нашу оценку максимально достоверной.  Кроме того, своим клиентам мы гарантируем:

  • эксклюзивный подход, с учетом всех пожеланий наших заказчиков,
  • доступность и адекватность цен на предоставляемые нами услуги;
  • ответственность за качество выполняемой нами работы;
  • четкое следование букве закона, при проведении оценочных работ;
  • стопроцентную достоверность результатов нашей работы;

Присылайте запрос коммерческого предложения на info@notiss.ru, обращайтесь по телефону   или оставьте контакты.

Читайте также:
Задайте вопрос специалисту