Сделка купли-продажи
от 35 000 ₽
Запросить стоимость
Оценим складские площади для сделки, банка, суда и внесения в капитал: отчёт с расчётами и обоснованием — от 5 рабочих дней и от 25 000 ₽.
Отчёт составляется по 135-ФЗ и действующим ФСО с корректным описанием объекта и допущений
Ответственность застрахована на 200+ млн. руб
Формат подходит для банка, суда, аудитора и налоговых проверок
Склады
Оцениваем тёплые/холодные склады, логистические комплексы, складские блоки при производстве.
Для банка и залога
Подстраиваем структуру отчёта под требования банка и цель оценки (залог/кредит/реструктуризация).
Рыночные аналоги
Подбираем сопоставимые объекты и аккуратно раскрываем корректировки (класс, локация, инженерия, доступность).
Юридически значимый документ
Отчёт — официальный документ: подходит для суда, нотариуса, налоговой и внутренних решений собственников.
Оценка склада нужна, когда цена объекта влияет на условия сделки, размер залога, налоговые последствия или позицию в споре. Мы рассчитываем рыночную стоимость и подробно раскрываем исходные данные, аналоги и допущения — чтобы отчёт был понятен контрагенту, банку, аудитору и при необходимости выдержал проверку в суде.
Когда требуется оценка склада
Оценка складской недвижимости требуется в ситуациях, когда стоимость объекта напрямую влияет на управленческие, инвестиционные или юридические решения. Независимый расчёт позволяет зафиксировать рыночную цену и снизить риски споров между сторонами.
🎯
Реструктуризация бизнеса и активов
Компания пересматривает структуру активов, выводит или консолидирует складские площади. Оценка нужна для корректного отражения стоимости в управленческих и финансовых решениях.
⚡
Вход инвестора или партнёра
Стоимость складской недвижимости влияет на оценку бизнеса и условия сделки. Независимый отчёт снижает риск разногласий при определении долей и цены входа.
✅
Купля-продажа или смена собственника
При продаже или выкупе склада стороны часто по-разному оценивают объект. Профессиональная оценка формирует обоснованную рыночную цену для переговоров.
📋
Внутригрупповые сделки
Передача склада между компаниями группы требует рыночного обоснования стоимости. Это важно для налогового учёта и прозрачности внутригрупповых операций.
🔍
Оптимизация портфеля недвижимости
Собственник сравнивает эффективность складов и принимает решение о развитии, перепрофилировании или выводе объектов из эксплуатации.
Стоимость и сроки
Стоимость оценки склада зависит от типа и площади объекта, его локации, класса и инженерных характеристик, наличия обременений и целей оценки (сделка, залог, суд, МСФО, уставный капитал). После уточнения этих параметров мы фиксируем цену и сроки в договоре — без последующих «доплат по ходу работы».
Оценка для банка / залога
от 40 000 ₽
Запросить стоимость
Арендный и операционный бизнес
от 45 000 ₽
Запросить стоимость
МСФО и бухгалтерская переоценка
от 50 000 ₽
Запросить стоимость
Спорные ситуации и ущерб
от 50 000 ₽
Запросить стоимость
Объекты со специальными условиями
от 55 000 ₽
Запросить стоимость
Показать полный прайс-лист
| Тип объекта | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Небольшое складское помещение до 300 м² (упрощённая конфигурация) | от 30 000 ₽ | от 7 дней |
| Складское помещение 300–800 м² (стандартная конфигурация) | от 30 000 ₽ | от 7 дней |
| Средняя складская площадь 800–2000 м² | от 35 000 ₽ | от 9 дней |
| Крупная складская площадь 2000–5000 м² | от 40 000 ₽ | от 10 дней |
| Очень крупная складская площадь свыше 5000 м² | от 50 000 ₽ | от 11 дней |
| Склад класса A / B / C | от 40 000 ₽ | от 10 дней |
| Склад с высокой потолочностью или нестандартной планировкой | от 40 000 ₽ | от 10 дней |
| Склад с высокой механизацией или автоматизированными линиями | от 50 000 ₽ | от 11 дней |
| Холодильные и морозильные склады, температурные режимы | от 50 000 ₽ | от 11 дней |
| Логистические и распределительные центры | от 60 000 ₽ | от 12 дней |
| Склад в составе производственного комплекса | от 40 000 ₽ | от 10 дней |
| Специализированные объекты (опасные материалы, таможенные склады) | от 60 000 ₽ | от 12 дней |
Итоговая стоимость зависит от сложности объекта и целей оценки. В большинстве случаев цена остаётся в рамках указанных диапазонов.
Необходимые документы
Чтобы рассчитать стоимость склада корректно и подготовить отчёт, который принимают банк/суд/аудитор, нам нужен набор правовых и технических документов. Если каких-то документов нет — скажите на старте, мы предложим безопасный вариант подтверждения данных.
Правоустанавливающие документы
Выписка ЕГРН и/или договор основания (купля-продажа, мена, инвестконтракт, акт приёма-передачи и т.п.). Нужны, чтобы подтвердить право и параметры объекта.
Кадастровые сведения
Кадастровый номер, кадастровая выписка (при наличии), сведения о земельном участке/праве на землю, если склад расположен на отдельном участке.
Технический паспорт / техплан
Технический паспорт БТИ или технический план (если актуализировался кадастровым инженером). Нужны для подтверждения площади, состава помещений и конструктивных характеристик.
Поэтажный план и экспликация
Поэтажный план и экспликация с назначением помещений и площадями. Если склад единым залом — достаточно схемы/плана с маркировкой зон (хранение, офис, рампы и т.д.).
Договор аренды (при наличии)
Действующие договоры аренды/субаренды со всеми приложениями и допсоглашениями, если склад сдаётся (или часть площадей сдаётся). Нужны для доходного подхода.
Сведения об обременениях
Информация о залоге, аренде, сервитутах, ограничениях использования (если есть). Обычно достаточно актуальной выписки ЕГРН, где обременения отражены.
Договор залога/ипотеки (при наличии)
Если оценка делается под залог/кредит — предоставьте условия залога (договор/требования банка), чтобы мы учли формат и дополнительные требования кредитора.
Сведения о спорах (при наличии)
Если есть судебные споры по объекту/земле — номер дела, стадия, предмет спора. Если споров нет — достаточно письменного подтверждения собственника/представителя.
Этапы оценки склада
Процесс заранее понятен по шагам: что вы предоставляете, что делаем мы и когда вы получаете отчёт. Это снижает количество уточнений и помогает уложиться в сроки без повторных выездов.
1
Уточнение цели и условий
Определяем цель оценки (сделка, залог, суд, МСФО, уставный капитал), тип склада и состав объекта (здание/помещения/земля). Согласуем сроки, формат отчёта и перечень документов.
2
Сбор документов и исходных данных
Получаем правоустанавливающие и технические документы, сведения об обременениях, при наличии — договоры аренды и данные по доходам/расходам. Проверяем полноту и логичность.
3
Осмотр склада
Проводим выезд, фиксируем фактическое состояние, планировку, инженерные системы, подъездные пути, рампы и эксплуатационные особенности. Сверяем реальность с документами.
4
Рыночный анализ и расчёты
Подбираем аналоги и рыночные параметры (сделки/ставки/загрузка), формируем допущения, рассчитываем стоимость согласованными подходами и проверяем результат на устойчивость.
5
Подготовка и выдача отчёта
Описываем объект, исходные данные, аналоги, расчётные модели и итоговую стоимость. Передаём отчёт в согласованном формате (бумага/электронная версия, при необходимости — комплект для банка/суда).
Регламент оказания услуг
Результат оценки
По итогам оценки вы получаете отчёт с обоснованной рыночной стоимостью склада, подготовленный в соответствии с требованиями 135-ФЗ и ФСО. Документ можно использовать для сделок, залога, корпоративных решений и защиты позиции в споре.
🎯
Рыночная стоимость с расчётами
Итоговая стоимость склада подтверждена подбором аналогов, корректировками и подробным описанием допущений. Это снижает риск споров по цене.
⚡
Понятный документ для собственников и совета
Отчёт структурирован так, чтобы управленцы и инвесторы понимали логику цифр без углубления в методику оценки.
✅
Аргумент для переговоров
Отчёт используется как независимая позиция при переговорах с покупателями, арендаторами, банками и партнёрами.
📋
Снижение рисков корпоративных конфликтов
Формализованная стоимость уменьшает пространство для субъективных трактовок при выходе партнёров и перераспределении активов.
🔍
Готовность к проверкам и спорам
Документ подходит для проверок со стороны налоговых органов, аудиторов и судебных экспертиз — с раскрытием всех исходных данных.
Структура отчёта об оценке
Кейсы
Ниже приведены примеры выполненных оценок складской недвижимости. По соображениям конфиденциальности мы не раскрываем адреса и наименования объектов, однако структура задач, ограничения и подходы соответствуют реальной практике ГНК.
- Определение НЭИ складского комплекса перед продажей
- Собственник рассматривал продажу склада как объекта классического хранения. Требовалось определить рыночную стоимость и проверить, не занижен ли потенциал использования.
- В рамках оценки проанализированы альтернативные сценарии (light-industrial, кросс-док), что позволило скорректировать НЭИ и обосновать более высокую рыночную стоимость.
- Оценка склада для залога в банке
- Склад использовался как арендный объект и предоставлялся в залог по кредиту. Банк предъявлял требования к консервативным допущениям по загрузке и ставкам.
- Подготовлен отчёт с анализом фактической аренды и рыночных параметров, принятый банком без замечаний и пересчётов.
- Оценка склада при производственном предприятии
- Склад использовался как вспомогательное помещение без отдельного учёта доходности. Требовалось определить его рыночную стоимость для внутренних управленческих решений.
- Проведён анализ альтернативного использования и рыночных ставок аренды, что позволило выявить потенциал самостоятельной эксплуатации объекта.
- Корпоративный спор между совладельцами складского объекта
- Участники бизнеса по-разному оценивали доходность склада и перспективы его использования. Стоимость объекта была ключевым предметом разногласий.
- Выполнена оценка с расчётом нескольких сценариев использования, что позволило зафиксировать стоимость и урегулировать спор без суда.
- Переоценка складской недвижимости для целей МСФО
- Требовалось отразить справедливую стоимость складского объекта в отчётности группы компаний. Особое внимание уделялось ставкам аренды и рыночным сделкам.
- Отчёт подготовлен с учётом требований аудиторов и принят без замечаний при проверке финансовой отчётности.
По запросу можем рассказать детали аналогичных проектов и показать структуру отчёта без раскрытия конфиденциальной информации.
Подводные камни
В оценке складов критичны исходные документы, ограничения использования и эксплуатационные параметры. Ошибки в этих местах дают «красивую цифру», которую потом не принимает банк, оспаривает контрагент или легко ломает судебная экспертиза.
🧭
НЭИ не определён или выбран формально
Склад оценивают «как есть», не проверяя сценарии использования: кросс-док, light-industrial, last-mile, температурные режимы, деление на блоки. Неверный НЭИ даёт неправильную доходность и итоговую стоимость.
📑
Земля и права на участок «в тени»
Часто забывают, что стоимость склада зависит от прав на землю, ВРИ, сервитутов, подъездов, охранных зон и ограничений. Это влияет на эксплуатацию и ликвидность — особенно для крупных комплексов.
🏗️
Теххарактеристики не подтверждены
Высота, нагрузка на пол, шаг колонн, ворота, рампы, инженерия и температурный режим напрямую формируют класс склада и ставки аренды. Если данные берутся «со слов» — отчёт становится уязвимым.
🚚
Логистика и доступность не учтены
Ограничения для фур, радиусы разворота, режимы въезда, удалённость от трасс и узлов могут снижать интерес арендаторов сильнее, чем «косметика». Если это не отражено — стоимость завышается.
📉
Доходность «рисуют» из полной загрузки
Доходный подход считают от идеальной заполняемости и «средней ставки» без проверки рынка. Корректнее учитывать реальную экспозицию, вакансию, стимулы арендаторам и операционные расходы.
🧾
Некорректные аналоги и корректировки
Сравнивают склад класса A с объектом класса C, путают last-mile с региональным распределением, не раскрывают корректировки по инженерии и локации. Это главный повод для вопросов со стороны банка и суда.
О нас
Гильдия Независимых Консультантов (ГНК) выполняет независимую оценку складов и складских помещений для сделок купли-продажи, залога, судов, МСФО и корпоративных решений. Мы работаем со складской недвижимостью разных форматов: тёплые и холодные склады, логистические и распределительные центры, склады при производстве.
В работе учитываем НЭИ объекта, права на землю, класс склада, инженерные характеристики, логистику и реальные рыночные параметры. Применяем доходный, сравнительный и затратный подходы, а отчёты принимают банки, суды и аудиторы.
- ✓ Практический опыт оценки складской и коммерческой недвижимости
- ✓ Анализ НЭИ, доходности и ограничений использования
- ✓ Отчёты принимают банки, суды, нотариусы и аудиторы
- ✓ Команда с опытом Big4 и судебной экспертизы
Сертификаты и квалификация
Частые вопросы
Q1 Почему оценки одного и того же склада могут сильно отличаться? ▼
Чаще всего разница возникает не из-за «ошибок в формулах», а из-за допущений. Один оценщик считает склад как идеальный арендный бизнес, другой — как объект с ограниченным использованием. Разный НЭИ, разный подход к доходности, разный учёт земли и логистики — и на выходе получаются цифры, отличающиеся на десятки процентов.
Q2 Что обычно «ломает» отчёт при проверке банком или в суде? ▼
Формальный НЭИ и некорректные аналоги. Когда склад класса B сравнивают с объектами класса A, а доходность считают от полной загрузки без проверки рынка, вопросы возникают почти гарантированно.
Q3 Имеет ли смысл всегда считать склад через доходный подход? ▼
Не всегда. Если склад реально сдаётся и рынок подтверждает ставки — доходный подход работает хорошо. Но если объект используется как вспомогательный, простаивает или имеет ограничения по эксплуатации, попытка «натянуть» доходность обычно делает оценку уязвимой. В таких случаях безопаснее комбинировать подходы.
Q4 Почему при оценке склада так много внимания уделяется земле? ▼
Потому что именно земля задаёт рамки использования. Вид разрешённого использования, срок аренды, сервитуты, подъезды и охранные зоны напрямую влияют на то, как склад можно эксплуатировать и кому его вообще можно продать или сдать.
Q5 Можно ли заранее понять, примет ли банк отчёт? ▼
В большинстве случаев — да. Если до начала оценки учесть требования конкретного банка к допущениям, структуре отчёта и подходу к доходности, вероятность возвратов и пересчётов резко снижается. Именно поэтому эти моменты лучше обсуждать на старте, а не «по факту».
Q6 Что делать, если по складу уже есть чужая оценка? ▼
Начать с анализа логики. На практике часто оказывается, что проблема не в расчётах, а в выборе НЭИ, аналогов или допущений. В зависимости от задачи либо готовится рецензия, либо выполняется новая оценка с более устойчивым обоснованием.
Q7 Реально ли использовать один отчёт и для сделки, и для банка, и для суда? ▼
Да, если понимать это заранее. Тогда отчёт сразу делается с расчётом на проверку: с аккуратными допущениями, раскрытыми ограничениями и логикой, которую можно защитить. Когда цель меняется уже после готовности отчёта, почти всегда требуется доработка.
Q8 Какие подходы вы используете при оценке склада? ▼
Единого «подхода по умолчанию» для складов не существует. Методика выбирается исходя из того, как объект реально используется и для какой цели выполняется оценка.
Если склад сдан в аренду или может быть сдан на рыночных условиях, основным становится доходный подход — с анализом ставок, загрузки и расходов, а не расчётом от идеальной заполняемости. Сравнительный подход используется для проверки результата и опирается на сопоставимые сделки и предложения. Затратный подход применяем в случаях специализированных или слаболиквидных объектов, где рынок ограничен.
