Экспресс-оценка (предварительная стоимость)
от 10 000 ₽
Получить расчёт
Оценка коммерческой недвижимости для сделки, залога, суда и управленческих решений. Экспресс оценка от 10 000 ₽, срок от 2 дней.
Отчёт об оценке готовим в соответствии с ФСО и действующими стандартами оценки.
В отчёте фиксируем исходные данные, источники и применённые подходы, чтобы расчёты можно было проверить.
Структуру отчёта формируем с учётом типовых требований банков и государственных органов. При необходимости адаптируем под требования конкретного получателя.
500+ кейсов
Завершенные проекты по оценке недвижимости, бизнеса и интеллектуальной собственности и т.д.
CCIM
Международная квалификация в области недвижимости и девелопмента
Для банка
Отчёт принимают ведущие банки РФ
Точная стоимость
Рассчитываем рыночную стоимость по актуальным сделкам и методикам
При сделках с коммерческой недвижимостью, залоге, спорах и внутреннем контроле важна одна вещь: понятная и обоснованная рыночная стоимость. Без независимой оценки цена часто превращается в предмет затяжных переговоров — и, увы, иногда становится предметом спора.
Мы выполняем оценку коммерческой недвижимости для юридических и физических лиц: от экспресс-оценки (предварительной стоимости) до полного отчёта по требованиям ФСО. На результат можно опираться в переговорах с контрагентами, перед банком и в судебных разбирательствах — чтобы аргументировать цену и защитить свои интересы.
Когда требуется
В каких ситуациях бизнесу нужна независимая оценка коммерческой недвижимости? Когда важно обосновать цену, зафиксировать рыночную стоимость в документах и снизить риски в переговорах, с банком или в суде.
🤝
Покупка или продажа коммерческого объекта
Нужна, когда требуется обосновать цену сделки и закрепить позицию в переговорах. Оценка помогает избежать завышения/занижения и даёт прозрачный ориентир для решений собственника и менеджмента.
🏢
Сделки с арендным бизнесом
Важна при покупке/продаже объектов с арендным потоком: для расчёта рыночной доходности, ставки капитализации и проверки, насколько арендные ставки соответствуют рынку.
📋
Выход или вход партнёра
Используется при выкупе доли, перераспределении активов или внесении имущества в капитал. Оценка фиксирует справедливую стоимость, чтобы снизить риск споров между сторонами.
🔁
Реструктуризация группы компаний
Актуальна при внутригрупповых сделках, реорганизации, переводе активов и изменении структуры владения. Отчёт помогает документально подтвердить стоимость и логику цены.
📈
Подготовка к привлечению инвестора или финансирования
Нужна для банков, инвесторов и в рамках due diligence: чтобы подтвердить стоимость обеспечения, оценить ликвидность и заранее снять вопросы по цене объекта.
🧭
Оптимизация портфеля коммерческой недвижимости
Полезна, когда нужно решить, что держать, что продавать, что сдавать дороже и где есть потенциал перепрофилирования. Оценка помогает сравнить сценарии и выбрать экономически лучший вариант.
Стоимость и сроки
Стоимость зависит от типа объекта (офис, торговое помещение, склад, производственное здание), площади, локации, технического состояния, наличия арендаторов/обременений и цели оценки. Ниже — ориентиры по цене и срокам для оценки коммерческой недвижимости. Точную стоимость фиксируем до начала работ.
Для банка / кредитования
от 35 000 ₽
Получить расчёт
МСФО / справедливая стоимость
от 45 000 ₽
Получить расчёт
Арендный бизнес
от 39 000 ₽
Получить расчёт
Споры и взыскания
от 45 000 ₽
Получить расчёт
Развитие/реконструкция
от 45 000 ₽
Получить расчёт
Показать полный прайс-лист
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Офисные здания (целиком) | от 39 000 ₽ | от 7 дней |
| Торговые центры и ТРЦ | от 49 000 ₽ | от 9 дней |
| Торговые помещения street-retail (выборочные блоки) | от 39 000 ₽ | от 7 дней |
| Бизнес-центры (класс A/B/C) | от 49 000 ₽ | от 9 дней |
| Производственно-складские комплексы | от 45 000 ₽ | от 8 дней |
| Логистические комплексы | от 45 000 ₽ | от 8 дней |
| Готовый арендный бизнес | от 49 000 ₽ | от 9 дней |
| Коммерческие помещения в жилых комплексах | от 39 000 ₽ | от 7 дней |
| Гостиницы и апарт-отели | от 55 000 ₽ | от 10 дней |
| Коммерческие объекты смешанного назначения | от 39 000 ₽ | от 7 дней |
| Инвестиционные проекты на стадии реконструкции | от 59 000 ₽ | от 12 дней |
| Коммерческая недвижимость с высоким вакантным фондом | от 39 000 ₽ | от 7 дней |
Нужен расчёт стоимости и сроков под ваш объект?
Отправляя контакты, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности .
Необходимые документы
Чтобы корректно определить рыночную стоимость и подготовить отчёт по оценке коммерческой недвижимости, важно подтвердить права, характеристики объекта и возможные ограничения. Для экспресс-оценки обычно достаточно 2–3 ключевых документов, а для полного отчёта — комплект из списка ниже.
Право собственности
документ, подтверждающий право на объект (например, актуальная выписка ЕГРН или иной документ о зарегистрированном праве)
Договор-основание
правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право (купля-продажа, мена, вклад в капитал, акт передачи и т.п.)
Техпаспорт БТИ
технический паспорт/техническое описание с ключевыми характеристиками: площадь, назначение, этажность, конструктив, год постройки и др.
Поэтажный план
поэтажный план и экспликация: планировка, фактическая конфигурация и состав помещений (важно для сопоставления с рынком и корректных расчётов)
Выписка ЕГРН
актуальная выписка ЕГРН с данными о зарегистрированных правах и обременениях (ипотека, аренда, сервитуты, арест и др.)
Договор обременения
документ, подтверждающий обременение (ипотека, долгосрочная аренда, сервитут и др.) — чтобы корректно учесть ограничения в оценке
Ситуационный план
схема размещения объекта на местности: привязка к улицам, подъездам, ориентирам и инфраструктуре
Карта-схема
карта расположения объекта с адресом, транспортной доступностью и окружением (удобно для согласований внутри компании и с внешними сторонами)
Этапы оценки
Порядок работ согласуем заранее: вы понимаете сроки, перечень документов и формат результата. Это удобно для внутреннего планирования, согласований с банком, контрагентами и юристами.
1
Первичный запрос и цели
Уточняем объект, права (собственность/аренда/обременения) и цель оценки: сделка, залог, суд или управленческое решение. Согласуем формат результата (экспресс-оценка или полный отчёт) и срок выполнения.
2
Сбор и анализ документов
Запрашиваем правоустанавливающие и технические документы, данные об аренде (если есть), эксплуатационные параметры и ограничения. Проверяем полноту, фиксируем фиксируем недостающие документы и сведения и сразу говорим, что нужно дооформить, чтобы не сдвигать сроки.
3
Осмотр объекта и интервью
Проводим осмотр (при необходимости — выездной), фиксируем фактическое состояние и планировку, формируем фотофиксацию. Уточняем особенности эксплуатации, спрос со стороны арендаторов и факторы, влияющие на доходность и риски.
4
Расчёты и обоснование подходов
Подбираем подходы к оценке с учётом типа объекта и цели (сравнительный, доходный, затратный). Используем актуальные рыночные данные и расчётные модели, фиксируем ключевые допущения, ограничения и чувствительность результата к параметрам.
5
Подготовка и согласование отчёта
Оформляем результат с расчётами, выводами и приложениями. При необходимости согласуем формулировки и структуру под внутренние требования компании, чтобы документ было удобно использовать в сделке, для банка или в споре.
Регламент оказания услуг и контроль качества
Результат оценки
По итогам работ вы получаете отчёт об оценке коммерческой недвижимости с обоснованной рыночной стоимостью, расчётами и ключевыми допущениями. Документ можно использовать для сделки, залога, суда и внутренних управленческих решений.
📄
Отчёт с обоснованной стоимостью
Структурированный документ с описанием объекта, выбранными подходами, расчётами и источниками данных. Удобен для согласования цены между сторонами и внутреннего утверждения.
💵
Аргументы для переговоров по цене
Понятная логика формирования стоимости и факторы, которые на неё влияют. Это помогает быстрее согласовать условия сделки и снижает риск субъективных обсуждений цены.
📋
Фиксация рыночных предпосылок
В отчёте фиксируются условия рынка, параметры объекта и ключевые допущения — чтобы цена была объяснима и воспроизводима при повторных согласованиях или проверках.
📋
Снижение претензий со стороны контрагентов
Наличие независимого отчёта уменьшает вероятность споров по цене: позицию проще защищать перед партнёрами, кредиторами и в рамках внутреннего комплаенса.
📋
Единая база для внутренних решений
Отчёт помогает выстроить единую логику оценки активов: удобно для советов директоров, инвестиционных комитетов, планирования сделок и контроля эффективности портфеля.
⚖️
Выявление ограничений и рисков объекта
В рамках анализа учитываем обременения, особенности использования и существенные ограничения. Это помогает увидеть риски заранее — до согласования условий сделки или кредитования.
📄
Документальное подтверждение стоимости
Отчёт можно приложить к корпоративным документам, материалам для банка, сделке или спору — как подтверждение уровня цены и обоснование управленческого решения.
Структура отчёта об оценке коммерческой недвижимости
Кейсы
Ниже — примеры задач по оценке коммерческой недвижимости: от редевелопмента и переговоров с банком до защиты стоимости актива при принудительном изъятии. Формат кейсов показывает логику работы и результат для заказчика.
- Кейс: переоценка земельного участка под редевелопмент
- Собственник имущественного комплекса готовился к переговорам с партнёром по развитию площадки (11,2 га): балансовая стоимость земли была занижена, часть корпусов простаивала.
- Провели анализ НЭИ и рассчитали 3 сценария застройки (индустриальный парк / складской комплекс / МФК) с финансовыми моделями и методом остатка.
- Результат: обоснованный диапазон стоимости до 1,95 млрд руб. и усиление позиции заказчика в переговорах по условиям проекта.
- Кейс: обновление залоговой стоимости портфеля складской недвижимости
- Крупный холдинг вёл переговоры с банком о пересмотре кредитного лимита: в залоге портфель из 13 складов (классы A и B+) в ЦФО и ПФО.
- Пересобрали модель: проверили заполняемость, аренду, OPEX/CAM, индексации, пересчитали NOI и актуализировали капставки по сделкам.
- Результат: рост стоимости портфеля до 21,9 млрд руб. и увеличение кредитного лимита на 24%.
- Кейс: изъятие производственной площадки под госнужды — защита стоимости и компенсации
- Компания получила уведомление об изъятии площадки под государственные нужды: риск остановки производства и спор о размере компенсации.
- Сделали комплексную оценку: стоимость прав аренды и зданий, ликвидность складских остатков, расчёт упущенной выгоды и затрат на перенос/перезапуск.
- Результат: пакет отчётов для переговорной позиции и согласование компенсации на досудебной стадии без затяжного разбирательства.
Подводные камни
В оценке коммерческой недвижимости чаще всего риск связан не с расчётами, а с исходными данными: аренда, ограничения, фактическое состояние и документы. Если эти моменты не учесть заранее, цена становится уязвимой — и сделка, залог или спор уходят в перерасчёты и затяжные согласования.
📋
Ориентация только на ожидания владельца
Желаемая цена без опоры на рынок быстро “ломается” на проверке: аналоги, ставки капитализации, доходность и риски. В итоге контрагент закладывает дисконт, банк просит пересчёт, а переговоры уходят в круги согласований.
📋
Игнорирование обременений и ограничений
Сервитуты, аресты, долгосрочная аренда, ограничения использования и иные обременения напрямую влияют на ликвидность и стоимость. Если не учесть это в модели, появляется риск пересмотра цены и претензий со стороны второй стороны сделки.
🔑
Непрозрачные арендные отношения
Если аренда не подтверждена документами, без подтверждённых договоров, понятных ставок, индексаций и распределения расходов, доходность становится непредсказуемой. Инвестор и банк в таких случаях закладывают повышенный риск — и стоимость снижается.
📋
Устаревшие технические данные объекта
Расхождение по площади, планировке, назначению или перепланировки “без следа в документах” вызывают вопросы у покупателей, банков и юристов. Часто это приводит к дополнительным проверкам, корректировкам расчётов и сдвигу сроков сделки.
🔧
Игнорирование состояния инженерных систем
Износ электрики, вентиляции, отопления, пожарной инфраструктуры и т.п. влияет на CAPEX и эксплуатационные расходы. Если состояние систем не отражено в исходных данных, это превращается в аргумент для снижения цены или пересмотра арендных ставок.
📄
Слабое документальное обоснование выводов
Когда в отчёте нет прозрачной логики, источников и проверяемых расчётов, документ “не держит удар”: его сложнее принять банку, инвестору или суду. В итоге появляются запросы на пояснения и доработки — а сроки и бюджет растут.
О нас
Гильдия Независимых Консультантов (ГНК) выполняет независимую оценку коммерческой недвижимости (офисы, торговые помещения, склады, производственные объекты) для сделок, залога, отчётности и судебных споров. Готовим отчёты об оценке рыночной стоимости по требованиям ФСО: с прозрачными источниками, допущениями и расчётами — так, чтобы документ уверенно проходил согласование в банке, у контрагентов и в суде.
- ✓ Аттестованные оценщики, действующие члены СРО — работаем по ФСО
- ✓ Отчёты подходят для банка, суда и корпоративных процедур
- ✓ Коммерческая недвижимость: офисы, торговые помещения, склады, производственные объекты
- ✓ Рыночная аналитика + автоматизация для скорости и точности
- ✓ Команда «под ключ»: оценка + финмодель + юрподдержка при необходимости
Сертификаты, аттестаты и допуски
Частые вопросы
Q1 Какие подходы применяются при оценке коммерческой недвижимости ▼
В оценке применяются сравнительный, доходный и затратный подходы. Выбор зависит от типа объекта и цели оценки. Для объектов с арендным потоком чаще основным является доходный подход, при наличии достаточных рыночных данных сопоставляем результат со сравнительным. В отчете фиксируются источники, допущения и логика расчетов.
Q2 Какой вид стоимости определяется и как выбрать нужный ▼
В зависимости от цели могут потребоваться рыночная, ликвидационная, инвестиционная или иная стоимость. Для сделок и большинства судебных задач обычно определяется рыночная стоимость. Для кредитования банк иногда дополнительно запрашивает ликвидационную стоимость или расчет с учетом дисконта. На старте фиксируем цель и пользователя отчета, чтобы выбрать корректный вид стоимости и формат результата.
Q3 Какие права могут оцениваться и как это влияет на стоимость ▼
Оцениваться могут право собственности, право аренды, доля в праве, а также объект с обременениями. Стоимость меняется, если есть долгосрочная аренда, сервитуты, ограничения использования, залог, арест или иные ограничения. В отчете фиксируется состав прав и отражается влияние обременений на стоимость и ликвидность.
Q4 Какие документы нужны для начала работ и для полного отчета ▼
Для начала работ обычно достаточно документов о правах и базовых характеристиках объекта: выписки ЕГРН, документов-оснований и данных о площади и назначении. Для полного отчета требуются технические документы, сведения об обременениях и, если объект доходный, договоры аренды и данные о поступлениях и расходах. Если части документов нет, согласуем перечень недостающих сведений и допустимые допущения, чтобы не нарушать сроки.
Q5 Как проводится экспресс оценка ▼
Экспресс оценка проводится по той же логике, что и полноценная оценка: уточняем цель, собираем исходные данные, анализируем рынок и выполняем расчеты по подходящим подходам. Отличие в том, что не оформляется полный отчет об оценке с приложениями и формальными разделами. Заказчик получает итоговые цифры и краткое пояснение по ключевым допущениям.
Q6 Какие требования обычно предъявляют банки к отчету об оценке ▼
Обычно требуется соблюдение ФСО, прозрачные источники и сопоставимость с рынком, корректные допущения, описание осмотра, полный комплект приложений по правам и характеристикам объекта, а также понятная логика расчетов. В проектах под кредитование мы заранее уточняем требования конкретного банка и учитываем их в структуре и приложениях.
Q7 Можно ли выполнить оценку без выезда и когда осмотр обязателен ▼
Осмотр позволяет зафиксировать фактическое состояние, планировку, инженерные системы и признаки, влияющие на стоимость. В отдельных случаях оценка возможна без выезда при наличии полного комплекта документов и актуальной фотофиксации, но это зависит от цели оценки и требований пользователя отчета. Для суда и кредитования выезд обычно является предпочтительным, а в ряде случаев необходимым.
Q8 Как учитывается арендный поток и расходы при оценке доходной недвижимости ▼
Для объектов с арендаторами учитываются условия договоров аренды, фактические поступления, вакантность, индексации, сроки договоров, а также операционные расходы и будущие капитальные затраты. Расчет выполняется на основе подтвержденных данных и рыночных ориентиров. В отчете фиксируются допущения по вакантности, ставкам, расходам и рискам.
Q9 Что включает отчет об оценке и в каком виде вы его предоставляете ▼
Отчет включает описание объекта и прав, анализ рынка, расчеты по выбранным подходам, допущения и ограничительные условия, итоговый вывод о стоимости и приложения. По согласованию предоставляем бумажную и электронную версии. Если отчет готовится для внутреннего согласования, можем дополнительно подготовить краткое резюме с ключевыми выводами и параметрами расчета.
Q10 Каким требованиям должен соответствовать оценщик и оценочная компания ▼
Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации, иметь действующий квалификационный аттестат по направлению оценки недвижимости и страхование ответственности. У компании должен быть подтвержденный опыт по коммерческой недвижимости и по целям оценки, которые важны заказчику. Также важно, чтобы в отчете были прозрачные источники данных, корректно оформленные допущения и обоснование выбранных подходов.
Q11 Что делать, если итоговая стоимость отличается от ожиданий заказчика ▼
В первую очередь проверяются исходные данные и ключевые допущения: набор аналогов, вакантность, ставки, расходы, капитальные затраты, а также учет обременений и ограничений. Если появляются новые подтверждающие документы или уточнения по объекту, корректируем допущения и при необходимости пересчитываем модель. Важно делать это оперативно, пока проект находится в активной стадии согласования.
Q12 Как снизить риск возврата отчета на доработку со стороны банка или другой организации ▼
Рекомендуется заранее зафиксировать цель оценки и требования пользователя отчета, предоставить полный комплект документов, а также сообщить об особенностях объекта и обременениях. Мы обычно согласуем состав исходных данных и критичные допущения до выполнения расчетов. Если отчет предназначен для конкретного банка или органа, учитываем их требования к структуре и приложениям.
Q13 Как обеспечивается конфиденциальность и работа с коммерческой информацией ▼
Доступ к материалам проекта ограничивается, информация не передается третьим лицам. При необходимости подписываем соглашение о конфиденциальности. В отчете приводятся только сведения, необходимые для обоснования выводов о стоимости, без избыточных данных, которые не влияют на результат.
Q14 Когда нужна рецензия на отчет об оценке и что она дает ▼
Рецензия требуется, когда отчет планируется оспаривать, использовать в судебном споре или есть риск замечаний по методике и источникам данных. Рецензия помогает выявить методические ошибки, недостаток исходных данных и слабые места обоснования, а также подготовить корректный ответ на замечания и при необходимости доработать отчет.
