Переоценка земельного участка под редевелопмент

Исходные данные: устаревшие корпуса и заниженная балансовая стоимость

Собственник имущественного комплекса обратился к нам перед началом переговоров с потенциальным партнёром по развитию площадки. В состав комплекса входили старые производственные корпуса советской постройки и земельный участок площадью 11,2 га в границах крупного города.

Здания частично простаивали, часть площадей сдавалась по краткосрочным договорам по ставкам ниже рынка. Земля учитывалась в бухгалтерском учёте по стоимости около 670 млн руб., однако клиент понимал, что потенциал участка серьёзно недооценён и хотел получить обоснованный диапазон его стоимости с учётом возможной новой застройки.

Анализ наилучшего использования и расчёт трёх сценариев

Мы провели анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка. Учитывали градостроительные регламенты, транспортную доступность, существующую инфраструктуру и спрос на разные форматы объектов. В итоге для детального расчёта были выбраны три сценария развития:

• создание индустриального парка с лёгким производством и сервисными зонами;
• строительство складского комплекса с современными площадями под аренду;
• многофункциональная застройка с сочетанием деловых, складских и сервисных площадей.

Для каждого сценария мы построили финансовую модель: объём инвестиций, сроки строительства, возможные арендные ставки, уровень заполняемости, операционные расходы и ставку дисконтирования. Далее через метод остатка для земли был рассчитан диапазон рыночной стоимости участка:

• индустриальный парк — около 1,42 млрд руб.;
• складской комплекс — около 1,63 млрд руб.;
• многофункциональный проект — до 1,95 млрд руб..

Результат: рост стоимости и усиление позиции в переговорах

Наше заключение показало, что даже при умеренном сценарии развития участка его стоимость существенно превышает текущую балансовую величину. Потенциал роста оценён в диапазоне до 1,95 млрд руб., то есть на уровне порядка +1,1 млрд руб. к прежней оценке.

Собственник использовал результаты оценки в переговорах с партнёром и при обновлении внутренней модели стоимости бизнеса. Это позволило скорректировать долевое участие в проекте и повысить целевую оценку компании с учётом земельного ресурса как ключевого актива.