Помещение: стандартный договор
32 000 ₽
Базовая оценка права аренды при типовых условиях: ставка, срок, индексация, обеспечительный платёж.
Уточнить по договору
Услуги оценки прав аренды
Оценка прав аренды помещений и земельных участков — для уступки, залога, сделки и переговоров. От 5 рабочих дней, от 25 000 ₽
Готовим отчёт об оценке по ФЗ-135 и ФСО — с раскрытием исходных данных, допущений и расчётов.
Считаем экономический эффект аренды: ставка vs рынок, срок, индексация, обеспечительный платёж, опции продления/расторжения, ограничения и обременения.
Оформляем документ так, чтобы его было удобно проверять: банк, аудит, инвестор, корпоративные процедуры.
Быстрый старт по документам
Достаточно договора аренды и допсоглашений. Остальные документы соберём списком под ваш случай (помещение или земельный участок).
Прозрачная методика
Показываем логику расчёта и параметры модели, чтобы результат был понятен и проверяем.
Для уступки и залога
Учитываем условия уступки/субаренды, ограничения договора и влияние этих факторов на стоимость права аренды.
Опыт 500+ проектов
Практика в оценке недвижимости, бизнеса и НМА — включая сложные договорные права и нестандартные условия аренды.
Право аренды — это не только «бумага с арендной платой», а экономический эффект от условий договора. Мы оцениваем рыночную стоимость прав аренды по помещениям и земельным участкам: когда нужно обосновать цену уступки, подтвердить стоимость для залога, отразить актив в сделке или аккуратно пройти внутренние и внешние проверки.
В расчёте учитываем срок и стабильность аренды, индексацию, обеспечительные платежи, опции продления и расторжения, ограничения по использованию и порядок уступки/субаренды — то есть всё, что реально влияет на стоимость.
Когда требуется оценка прав аренды
Оценка прав аренды нужна, когда условия договора дают экономический эффект — или, наоборот, создают риски. Мы оцениваем права аренды по помещениям и земельным участкам: для сделок, залога, отчётности и переговоров.
Уступка (переуступка) права аренды
Когда нужно обосновать цену уступки: ставка ниже/выше рынка, есть индексация, ограничения по переуступке, опции продления или расторжения. Подходит для помещений и ЗУ.
Залог, кредит, банковская проверка
Когда право аренды рассматривается как актив или существенное условие проекта: нужна понятная модель и отчёт, который удобно проверять по документам и расчётам.
Сделки и M&A: бизнес «сидит» на аренде
Когда аренда влияет на стоимость бизнеса/проекта: долгий срок, выгодная ставка, эксклюзивная локация, ограничения по назначению или капитальному строительству (для ЗУ).
Арендный бизнес и субаренда
Когда право аренды монетизируется: субаренда, «перепродажа» метража, арендные потоки. Важно корректно учесть ограничения договора, расходы и устойчивость дохода.
Нерыночные условия договора и корпоративные решения
Когда нужно подтвердить, что условия аренды рыночные (или объяснить, почему они нерыночные): для внутренних согласований, инвесторов, аудиторов и партнёров по сделке.
Переговоры и спорные ситуации по аренде
Когда обсуждаются изменения ставки, досрочное расторжение, компенсации, улучшения, ограничения пользования. Отчёт помогает закрепить позицию цифрами и логикой расчёта.
Стоимость и сроки
Стоимость оценки прав аренды зависит от объекта (помещение или земельный участок), условий договора и цели отчёта (уступка, залог, сделка, отчётность). Ниже — типовые форматы работ. Точный вариант фиксируем после короткого брифа по договору аренды и исходным документам.
Помещение: сложные условия / уступка
36 000 ₽
Уступка/субаренда, особые условия расторжения, опции продления, ограничения и дополнительные платежи.
Показать детали
Земельный участок: базовый формат
40 000 ₽
Учитываем категорию/ВРИ, ограничения, порядок использования и факторы, влияющие на экономический эффект аренды ЗУ.
Понять стоимость
Земельный участок: сложные условия
45 000 ₽
Инвестусловия, ограничения использования, особый порядок индексации/платежей, обременения и риски реализации.
Обсудить задачу
Арендный бизнес / субаренда
50 000 ₽
Когда право аренды генерирует доход: модель потоков, расходы, устойчивость спроса, ограничения договора.
Рассчитать по данным
Срочная оценка
42 000 ₽
Срочный формат возможен при полной исходной базе (договор, допсоглашения, сведения об объекте, платежи).
Проверить срочность
Чтобы точно назвать срок и формат, обычно достаточно: договора аренды с допсоглашениями + информации по объекту (помещение/ЗУ) + цели оценки. Если пришлёте документы, скажем, какой пакет подойдёт лучше — и что можно упростить без потери качества.
Необходимые документы
Чтобы определить стоимость права аренды, нам важно понять условия договора, характеристики объекта и платёжную модель. В большинстве случаев стартуем с договора и допсоглашений — остальное добираем точечно под помещение или земельный участок.
Базовый пакет (почти всегда)
- Договор аренды (включая приложения) + все допсоглашения (продление, изменение ставки, индексация, площадь/границы, порядок использования).
- Платёжные условия: арендная ставка, индексация, обеспечительный платёж, коммунальные/эксплуатационные платежи, штрафы/компенсации (если предусмотрены).
- Цель оценки: уступка/залог/сделка/отчётность/переговоры — от этого зависит формат и акценты отчёта.
- Стороны и ограничения: условия уступки/субаренды, согласования с арендодателем, ограничения использования, особые условия расторжения.
Если арендуется помещение
- Адрес и параметры помещения (площадь, назначение, этажность/вход, состав помещений — если влияет на ставку).
- Подтверждение характеристик: выписка ЕГРН (по возможности), поэтажный план/экспликация или техплан (если есть).
- Информация о ремонте/улучшениях (если они компенсируются или влияют на условия аренды).
Если арендуется земельный участок
- Кадастровый номер, площадь, адрес/местоположение.
- Категория земель и ВРИ, а также известные ограничения/сервитуты/зоны с особыми условиями использования (если есть).
- Градостроительные/проектные условия (при наличии): что разрешено строить/размещать, сроки освоения, требования к инфраструктуре.
Если есть субаренда или арендный бизнес
- Договор(ы) субаренды и условия распределения доходов/расходов.
- Фактические поступления (реестр платежей/выписки) и основные расходы.
- Заполняемость/сроки и условия расторжения (если это влияет на устойчивость дохода).
Если документов мало — что делать
Пришлите то, что есть: договор и допсоглашения (даже в фото/скане) + короткое описание объекта и цели. Мы ответим, какие документы критичны именно для вашего случая, а какие можно не собирать, чтобы не тратить время.
Этапы оценки
Процесс построен так, чтобы быстро снять неопределённость по срокам и стоимости, а в отчёте оставить только то, что действительно влияет на стоимость права аренды и выдерживает внешнюю проверку.
1. Короткий бриф и выбор формата
Уточняем цель (уступка, залог, сделка, отчётность, переговоры), объект (помещение/ЗУ) и ключевые условия договора. Фиксируем формат, срок и стоимость работ.
2. Анализ договора аренды
Разбираем экономику договора: ставка и индексация, обеспечительный платёж, порядок платежей, штрафы/компенсации, условия расторжения, уступки и субаренды, ограничения использования.
3. Сбор и проверка исходных данных по объекту
Подтверждаем характеристики объекта (для помещений — площадь/назначение/планы, для ЗУ — кадастровые сведения, ВРИ, ограничения). При необходимости задаём точечные вопросы, чтобы снять допущения.
4. Анализ рынка и сопоставимых ставок
Подбираем рыночные аналоги и корректировки: локация, класс/назначение, условия договора, срок, индексация, эксплуатационные платежи и другие параметры, влияющие на рыночную арендную ставку.
5. Расчёт стоимости права аренды
Рассчитываем экономический эффект права аренды: разницу «условия договора vs рынок», учитываем срок, сценарии досрочного расторжения, опции продления и ограничения. Формируем итоговую величину стоимости.
6. Отчёт и пояснения
Готовим отчёт об оценке по ФЗ-135 и ФСО: раскрываем исходные данные, допущения, расчёты и выводы. По запросу даём краткие пояснения для банка/аудита/контрагента.
Как ускорить работу: пришлите договор аренды с допсоглашениями и базовые сведения об объекте. Если есть планы по уступке/залогу — укажите это в заявке, мы сразу выберем правильный формат отчёта.
Результат оценки
Вы получаете не «цифру на одной странице», а комплект материалов, который удобно проверять и использовать: в уступке права аренды, залоге, сделке, внутреннем согласовании и переговорах.
Отчёт об оценке
Официальный отчёт по ФЗ-135 и ФСО с выводом о рыночной стоимости права аренды и описанием объекта (помещение или земельный участок).
Раскрытые исходные данные и допущения
Мы фиксируем, на каких документах и данных построен расчёт, какие допущения использованы и почему. Это снижает риск «вопросов по методике» при проверке.
Анализ рынка и сопоставимых объектов
Подбор рыночных аналогов и корректировки, объясняющие, как мы пришли к рыночной ставке и параметрам модели. В отчёте остаётся только то, что реально влияет на стоимость.
Модель экономического эффекта права аренды
Расчёт эффекта «условия договора vs рынок» с учётом срока, индексации, обеспечительных платежей, опций продления/расторжения и ограничений уступки/субаренды.
Приложения и подтверждающие материалы
Копии/перечни документов, фрагменты договора и допсоглашений, сведения об объекте и иные материалы, на которые опирается оценка.
Короткие пояснения по запросу
Если отчёт нужен «в процесс» (банк, аудит, контрагент), дадим краткие пояснения по ключевым параметрам: что влияет на стоимость и почему выбран именно такой подход.
Если цель — уступка или залог, лучше сразу указать это в заявке: мы подготовим отчёт в формате, который удобнее использовать в вашей процедуре и коммуникации с контрагентом.
Кейсы
Примеры задач, где оценка прав аренды нужна не «для отчёта», а чтобы пройти проверку, обосновать цену уступки или закрепить позицию в переговорах. Объекты — помещения и земельные участки.
Уступка права аренды помещения под торговлю
Задача: обосновать цену уступки, потому что ставка по договору была ниже рынка, а в договоре — индексация и ограничения по переуступке.
Что сделали: разобрали договор (индексация, порядок согласований, условия расторжения), сопоставили с рынком ставок, посчитали экономический эффект «договор vs рынок» на срок аренды.
Результат: отчёт и расчёт, который удобно показывать контрагенту/юристам: почему именно такая цена уступки и какие параметры на неё влияют.
Право аренды земельного участка под развитие
Задача: оценить право аренды ЗУ для сделки: важны ВРИ, ограничения и условия освоения, которые влияют на экономику проекта.
Что сделали: учли параметры договора, кадастровые сведения, ограничения использования, график платежей и риски/опции по срокам; сравнили с рыночными условиями аренды аналогичных ЗУ.
Результат: обоснованная стоимость права аренды с понятными допущениями — чтобы сторона сделки видела “где деньги”, а не “просто цифру”.
Оценка прав аренды для залога/банковской процедуры
Задача: подготовить документ, который удобно проверять: договор сложный, есть обеспечительный платёж, опции продления и условия досрочного расторжения.
Что сделали: описали структуру прав и ограничений, рассчитали рыночную ставку и эффект условий договора, отдельно показали чувствительность к ключевым параметрам (срок/индексация/досрочное расторжение).
Результат: отчёт с прозрачной логикой и приложениями по исходным данным — снижает количество уточняющих вопросов при проверке.
Субаренда и арендный бизнес
Задача: оценить право аренды, которое приносит доход от субаренды: важно учесть ограничения договора и устойчивость потоков.
Что сделали: проверили допустимость/условия субаренды, собрали фактические поступления и расходы, построили модель доходов с учётом сроков, рисков расторжения и вакантности.
Результат: стоимость права аренды и понятная “экономика” для переговоров с партнёром/инвестором: что именно покупается и почему это стоит своих денег.
Хотите, чтобы кейсы были максимально похожи на вашу ситуацию? Пришлите договор аренды и цель (уступка/залог/сделка/переговоры) — предложим подходящий формат и срок.
О компании
ГНК — независимая оценочная практика. Выполняем оценку прав аренды помещений и земельных участков для сделок, залога, отчётности, корпоративных процедур и переговоров по условиям аренды.
В работе опираемся на экономику договора и рыночные данные: анализируем условия аренды, сопоставляем с рынком, рассчитываем экономический эффект и фиксируем допущения. Для помещений ключевыe параметры — состав платежей, индексация, срок, условия расторжения, ограничения уступки/субаренды. Для земельных участков дополнительно учитываем ВРИ и ограничения использования.
Отчёт оформляем так, чтобы его было удобно проверять банку, аудитору или контрагенту: прозрачная структура, источники данных, расчёты и логика выбора параметров.
Сертификаты и квалификации
Подтверждаем квалификацию аттестатами и сертификатами. По запросу приложим копии к отчёту или направим ссылкой.
По запросу приложим копии к отчёту или направим ссылкой.
Частые вопросы
Q1 Какой именно объект оценки: «право аренды», «права и обязанности по договору» или «арендная ставка»? ▼
В рамках ФЗ-135 объектом оценки выступают имущественные права, в том числе права арендатора по договору аренды. Практически это означает: мы оцениваем рыночную стоимость права аренды (экономический эффект от условий договора), а рыночную арендную ставку определяем как входной параметр модели или как отдельный результат, если это требуется по цели оценки (например, для переговоров о пересмотре ставки).
Q2 Какие подходы и методы применяются при оценке прав аренды? ▼
На практике базовая логика — доходный подход: стоимость права аренды определяется через экономический эффект «условия договора vs рыночные условия» на горизонте срока договора (с учётом индексации, дополнительных платежей, сценариев расторжения и т.д.). Для рыночных ставок используем сравнительный анализ (аналоги + корректировки до сопоставимых условий). Если есть арендный бизнес/субаренда — строим модель денежных потоков с учётом устойчивости дохода и ограничений договора. Выбор подходов и ключевых допущений раскрывается в отчёте в соответствии с ФСО.
Q3 Какие условия договора сильнее всего влияют на стоимость права аренды? ▼
Обычно на результат больше всего влияют: срок и предсказуемость продления, индексация, состав платежей (что включено в ставку и что оплачивается отдельно), обеспечительный платёж и порядок его возврата, условия досрочного расторжения, а также уступка/субаренда (разрешение, согласование, штрафы, ограничения). Для ЗУ критично также: ВРИ/категория, ограничения (зоны, сервитуты) и условия использования/освоения.
Q4 Как вы учитываете риск досрочного расторжения и «согласие арендодателя» на уступку? ▼
Эти параметры влияют на вероятность и горизонт получения эффекта. В модели мы: (1) анализируем формальные основания расторжения и процедуру (уведомление/сроки/компенсации), (2) оцениваем ограничения уступки/субаренды (разрешено/запрещено/с согласия/по перечню условий), (3) фиксируем допущения и сценарии, чтобы результат был проверяемым. Юридический аспект важен: стоимость права аренды не может игнорировать ограничения, которые прямо следуют из договора.
Q5 Какие НПА и стандарты вы используете при подготовке отчёта? ▼
Отчёт готовится в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральными стандартами оценки (ФСО) (в части требований к отчёту, выбору подходов, раскрытию допущений и исходных данных). При необходимости учитываем требования конкретной процедуры (банк/аудит/корпоративное согласование) по структуре приложений и раскрытию параметров.
Q6 Что чаще всего «ломает» отчёт на проверке у банка или аудитора? ▼
Типовые причины замечаний: несопоставимые аналоги без корректировок; неучтённые дополнительные платежи (эксплуатация/коммунальные/маркетинговые сборы); индексация «в договоре есть», но в расчёте отсутствует; игнорирование ограничений уступки/субаренды; нераскрытые допущения по продлению/расторжению. Мы заранее структурируем отчёт так, чтобы эти места были закрыты расчётами и понятными пояснениями.
Q7 Можно ли оценить право аренды, если условия нерыночные (внутригрупповые сделки, льготная аренда)? ▼
Да. В таких случаях ключевое — корректно разделить: (1) рыночный уровень ставки/условий и (2) фактические условия договора. Стоимость права аренды как раз и отражает экономический эффект отклонения от рынка (при раскрытых допущениях и проверяемом сопоставлении). Для B2B-процедур важно, чтобы рыночная база была доказуемой, а корректировки — логичными.
Q8 Как учитываются вложения арендатора (ремонт, улучшения) и компенсации? ▼
Учитываем только то, что подтверждено условиями договора и документами: кто финансирует улучшения, кому они переходят, есть ли компенсации, как они рассчитываются, влияют ли улучшения на ставку. Это отдельный источник ошибок, поэтому раскрываем логику отдельно, чтобы не смешивать «стоимость улучшений» и «стоимость права аренды».
Q9 Что с земельными участками: ВРИ/ограничения/зоны — это вы проверяете? ▼
Для ЗУ эти параметры являются ключевыми, потому что определяют допустимое использование и экономику аренды. Мы опираемся на предоставленные документы и открытые сведения, фиксируем ограничения и раскрываем, как они влияют на стоимость права аренды. Если исходных данных недостаточно, указываем, какие сведения критичны, и какие допущения приходится принимать.
Q10 В каком виде вы выдаёте результат и что входит в комплект? ▼
Вы получаете отчёт об оценке (ФЗ-135/ФСО) и приложения: исходные данные, анализ рынка (аналоги и корректировки), расчётные таблицы/модель (в пределах, уместных для цели оценки) и выводы. По запросу — краткие пояснения для процедуры (банк/аудит/контрагент) и список критичных пунктов договора, влияющих на стоимость.
