Кейс: обновление залоговой стоимости портфеля недвижимости

Запрос клиента: обновить залоговую стоимость портфеля

К нам обратился крупный операционный холдинг, который вел переговоры с банком о пересмотре кредитного лимита. В залоге у банка находился портфель складской недвижимости: 13 объектов классов А и B+ в ЦФО и ПФО. По бухгалтерской стоимости активы оценивались в 15,1 млрд руб., однако банк запрашивал подтверждение рыночной оценки и независимую экспертизу NOI.

Клиенту требовалось обосновать обновлённую стоимость портфеля, повысить залоговую базу и показать экономическое качество объектов для смягчения ковенант.

Что сделали: пересборка модели и анализ сделок

Мы провели детализированный анализ каждого объекта: фактическая заполняемость, сроки аренды, структура OPEX/CAM, плановые индексации, эффективность инженерных систем. Пересчитали NOI с учетом текущей загрузки и ожидаемого роста по договорам.

Ставки капитализации в отчете клиента были завышены (11,2–11,8 %). Мы скорректировали их до 9,4–10,1 % по объектам класса А и 10,5–11,0 % по объектам класса B+ с учетом рыночных сделок за последние 12 месяцев (17 сопоставимых транзакций).

По двум площадкам дополнительно рассчитали потенциал расширения складских зон через остаточный метод.

Результат: +6,8 млрд руб. к стоимости и рост кредитного лимита

Итоговая рыночная стоимость портфеля составила 21,9 млрд руб., что превысило первоначальный баланс на 6,8 млрд руб. и дало клиенту возможность увеличить залоговую стоимость для банка.

Банк учёл обновлённые данные и согласовал рост кредитного лимита на 24 %, а также смягчил требования по двум финансовым ковенантам — благодаря подтверждённому качеству активов и увеличению покрытия по долговой нагрузке.