Кейс: Упущенная выгода от нарушения обязательств арендодателя по договору аренды.

Срыв работы студии красоты из-за действий арендодателя

Наш постоянный клиент — сеть студий красоты — обратился за подготовкой стоимостной экспертизы по упущенной выгоде. Один из салонов был вынужденно остановлен: арендодатель нарушил свои обязательства, принудительно закрыл помещение и ограничил доступ к электричеству и основным коммуникациям.

Помещение использовалось под студию красоты по договору аренды сроком на год с правом пролонгации. Блокировка произошла в середине срока действия договора и не была предусмотрена его условиями. Клиент планировал продолжать работу на этой площадке, но фактически лишился возможности вести деятельность.

Юристу заказчика требовалось обоснованно показать размер упущенной выгоды за период простоя и подтвердить дополнительные расходы, связанные с открытием нового салона в том же районе, чтобы предъявить претензии арендодателю и использовать расчёты в суде.

Как мы считали упущенную выгоду и период простоя

Ключевой вопрос в подобных спорах — корректно определить период простоя. Мы рассмотрели два ориентира:

• формально по договору аренды — 6 месяцев до окончания срока;
• фактически — около 5 месяцев от момента блокировки помещения до открытия сопоставимого салона в этом же районе с учётом поиска нового помещения, ремонта и оснащения.

Для демонстрации взвешенного и справедливого подхода, ориентированного на возможность мирового соглашения, был принят меньший период — 5 месяцев фактического простоя.

Поскольку у клиента было несколько действующих салонов в Москве, специалисты ООО «ГНК» использовали их как аналоги. Мы рассчитали ключевые факторы, влияющие на:

• выручку (средний чек, загрузка мастеров, частота посещений);
• себестоимость и постоянные расходы;
• посещаемость по дням недели и сезонность.

Дополнительно были собраны статистические данные по закрытому салону за предыдущие периоды работы. При расчётах учли сезонные колебания и влияние карантинных ограничений (COVID), чтобы не завысить результат.

Чистая прибыль, которую салон мог бы получать в нормальном режиме работы, была приравнена к упущенной выгоде и экстраполирована на выбранный период простоя. Отдельно были собраны и структурированы дополнительные расходы на:

• поиск и аренду нового помещения (риэлторские и агентские услуги);
• ремонт и подготовку салона;
• логистику и перенос оборудования.

Расходы на продвижение мы не включали, так как у сети уже был действующий общий сайт и маркетинг на уровне всей сети. Эти затраты в расчёте не менялись и были отражены справочно.

Экспертное заключение для суда и претензий к арендодателю

По результатам работы была подготовлена стоимостная экспертиза, в которой по шагам раскрыт подход к расчёту упущенной выгоды и дополнительных расходов. В заключении:

• зафиксирован период простоя и его обоснование;
• показана логика перехода от фактических показателей аналогичных салонов к прогнозной чистой прибыли закрытого салона;
• выделена упущенная выгода за период простоя как сумма недополученной чистой прибыли;
• отдельно описаны дополнительные расходы на открытие нового салона, пригодные для включения в требования к арендодателю.

Экспертное заключение ООО «ГНК» стало обоснованием претензионных требований к арендодателю и было использовано истцом в судебном процессе как доказательство размера упущенной выгоды и понесённых расходов.